近日，记者从沈阳市房产局得到最新消息，目前，市房产局已经制订《沈阳市加强住宅区物业管理工作的意见》和《沈阳市商品住宅专项维修资金应急使用暂行办法》，正在向有关方面征求意见。据介绍，今后，商品住宅再遇到严重影响居住和危及使用安全的七种紧急情况，可以经过相关部门鉴定确认，通过应急程序申请使用维修基金。而对于2000年6月份之前没有收取维修资金的老旧小区房屋，应急维修由区房产部门负责。

　　破“双2/3”瓶颈：七种情况可以破例启用资金

　　目前，使用维修资金的表决程序比较繁琐。根据规定，不但要2/3的业主同意，还要同意业主的房屋面积加起来是总房屋面积的2/3，此外该小区或住宅楼还要具备四大条件：建立了维修基金账号；损坏的部位必须是公共部位和公共设施；必须是在保修期满以后；商品房小区必须组建业主委员会，由委托的物业公司在业主大会监督下启动和使用维修资金。只有符合了这些规定才能顺利地启动维修基金。

　　上述双2/3原则，往往就是卡住大部分小区启动维修基金的瓶颈。因为漏雨通常只影响到了顶楼居民，其他楼层居民认为不需要因此而动用维修基金，所以很难达到2/3业主同意的这一硬性要求。

　　据市房产局物业处相关负责人介绍，北京市是全国较早对房屋应急维修进行明确规定的城市，电梯发生冲顶、蹾底或意外灾害危及人身安全等六种情况被规定可破格使用维修基金。在广泛征求社会各界意见基础上，沈阳市进一步明确了应急维修的范围，规定“住宅共用部位、共用设施设备保修期满后，发生屋面严重漏雨、墙体严重渗漏、上水管线爆裂、排水管线塌陷、电梯存在安全隐患、构筑物或墙皮(房檐)等有脱落危险、消防设施损坏失效等严重影响住用和危及房屋使用安全等紧急情况，并经相关部门鉴定确认应立即维修的，要按照有关规定通过应急程序申请使用维修资金。”

　　物业或者业主委员会负责申请：区小区办审核

　　据介绍，发生危及房屋使用安全、严重影响房屋住用等紧急情况时，房屋安全责任人或物业服务企业应及时向相关单位提出鉴定申请，没有物业服务企业的住宅区，由业主委员会提出鉴定申请，暂未组建业主委员会的，由住宅区所在地的社区委员会代业主委员会行使职责。

　　具体来讲，应由以下单位鉴定：电梯部件毁损的，由特种设备检测中心或有资质的特种设备维保单位鉴定；墙体外墙面(含屋檐、阳台)鼓裂有脱落危险的，由房屋原设计单位出具房屋安全意见书，也可直接委托房屋安全鉴定机构进行鉴定；消防系统出现功能障碍的，由公安、消防部门鉴定；屋面、外墙面大面积渗漏，或多处渗漏需对屋面或外墙面整体进行维修的，及住宅区规划内的排水管线塌陷的，应由房产修建部门和业主委员会共同鉴定；供水、供电、供气等设施出现问题，影响到居民正常生活的，由供水、供电、供气部门鉴定。

　　物业服务企业根据机关单位的鉴定结论及处理意见，提出《住宅共用部位共用设施设备应急维修和更新、改造方案》，报业主委员会审议。没有物业服务企业的，由业主委员会提出应急维修方案，暂未组建业主委员会的，由住宅区所在地社区委员会代替行使业主委员会职责。

　　经区小区办确认符合维修资金应急使用办法的，物业服务企业或业主委员会(或社区委员会)应立即组织实施房屋维修，维修费用从相关业主的维修资金分户账列支；供水、供电、供气设施设备由供水、供电、供气单位组织维修，维修费用从相关业主的维修资金分户账列支。

　　资金不足：区政府先垫付周转金

　　据了解，在维修基金应急使用中，因业主未交维修基金或业主分户账面维修基金余额不足产生资金缺口的，由区房产局向区政府申请房屋应急维修周转金垫付。

　　业主委员会(或社区委员会)负责向相关业主或责任单位归集所欠维修基金，待归集到位后，归还区政府垫付的房屋应急周转金。

　　旧住宅应急维修由区房产部门负责

　　沈阳市是从2000年6月份开始收取维修资金的，那么此前没有收取维修资金的老旧小区需要应急维修，应该怎么办？据介绍，旧住宅区发生房屋应急维修情况时，各地区房产行政部门应当责令相关房屋所有权人限期维修。房屋所有权人无法履行维修义务的，应由区房产行政部门组织代修。

　　对房屋维修资金尚未全面归集到位的房屋，各地区政府应筹集房屋应急维修资金，用于垫付房屋应急维修。垫付的资金由应缴费单位或业主承担本金及利息，并从其补缴的维修资金中扣还。对符合政府住房保障范围的特困户，其应分摊的应急维修资金由相关地区财政承担。